Mais-valias, o que são e como se calculam

21 Abril 2022

À semelhança de outras temáticas da fiscalidade e tributação, as mais-valias geram ainda confusão e dúvidas, dificultando o seu cálculo na hora de preencher a declaração obrigatória de IRS. Preparámos neste artigo respostas às perguntas mais frequentes: o que são as mais-valias e como calculá-las.

O que são as mais-valias?

De acordo com o artigo 10º do Código do IRS (CIRS), entende-se por mais-valias o ganho que se obteve com a venda de um direito ou de um bem, e que não seja considerado um rendimento empresarial ou profissional.  Estes bens ou direitos podem ser as viaturas, terrenos, casas, moradias, a propriedade intelectual e as marcas, os produtos financeiros e ações, entre outros.

Uma vez que se trata de um ganho e é considerado um rendimento, é obrigatório declarar às Finanças a obtenção de mais-valias (no caso de as ter, claro) através da declaração anual de IRS. 

Como calcular mais-valias imobiliárias?

Comece por apurar o valor das mais-valias:

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda (escritura, impostos, comissão da imobiliária, certificado energético, etc.) – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos (obras desde que devidamente comprovadas com fatura).

No caso das mais-valias imobiliárias, apenas 50% da sua totalidade está sujeita a tributação.

Deverá declarar as suas mais-valias no anexo G do modelo 3 do IRS.

Como deduzir as mais-valias no IRS?

As mais-valias imobiliárias podem ser deduzidas no IRS e pode até estar isento de pagar imposto sobre as mesmas. Como?

  • apresentando as faturas, pode deduzir os custos e despesas que teve na venda e compra da sua casa: comissões imobiliárias, certificado energético, registos e escrituras, etc.;
  • apresentando as faturas, pode deduzir o investimento feito na valorização da casa, como as obras de conservação e manutenção, desde que efetuadas nos últimos 12 anos;
  • ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de imóveis que foram comprados antes de 1989; no entanto, terá sempre de as declarar no IRS;
  • ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de um imóvel que sejam aplicadas na compra de outro imóvel para habitação própria permanente, ou na construção ou reabilitação de outra habitação destinada à morada de família; o reinvestimento tem de ser feito num prazo ao máximo de 36 meses (3 anos) após a venda do imóvel. Se comprar primeiro, tem que efetuar a venda da antiga nos 24 meses seguintes para se considerar o reinvestimento.
  • ficam isentas de tributação as mais-valias que sejam aplicadas em seguros do ramo vida, em fundos de pensões abertos ou em contribuições para o regime público de capitalização desde que efetuados por maiores de 65 anos que já reformados.

Apurar e calcular mais-valias requer atenção e cuidado, mas não é tão complicado quanto a maioria de nós considera. Tudo depende da situação fiscal e contributiva de cada um. Não deixe de consultar o seu contabilista.

 

Imagens © direitos reservados

Publicações Recentes

Lei dos Solos – Sabe tudo o que mudou?
Lei dos Solos – Sabe tudo o que mudou?
5 Maio 2025

A Lei dos Solos é o instrumento jurídico que regula o uso, ocupação e transformação do solo em Portugal. É esta lei que define o que pode ser construído em cada tipo de terreno e estabelece as regras para garantir um desenvolvimento em conformidade com os planos de ordenamento do território.

Recentemente, foram introduzidas alterações significativas à lei, com o objetivo de descentralizar competências e dar mais poder às autarquias

Reabilitação de imóveis – vantagens e desvantagens
Reabilitação de imóveis – vantagens e desvantagens
15 Abril 2025

A reabilitação de imóveis tem vindo a ganhar destaque como uma alternativa para quem quer investir no mercado imobiliário ou recuperar património. No entanto, antes de tomar uma decisão, é muito importante pesar os prós e os contras deste processo.

VANTAGENS DA REABILITAÇÃO DE IMÓVEIS

Valorização do imóvel – Restaurar um imóvel pode aumentar significativamente o seu valor de mercado, tornando-o mais atrativo para venda posterior ou arrendamento.

Garantia de uma casa nova: sabe os seus direitos?
Garantia de uma casa nova: sabe os seus direitos?
15 Abril 2025

Comprar uma casa nova é um marco significativo na vida de qualquer pessoa. Por isso, é muito importante estar a par dos seus direitos, no que diz respeito à garantia do imóvel.

Segundo a legislação portuguesa, a garantia de um imóvel novo varia conforme a natureza dos elementos, ou seja:

Grupo SI alcança 99,6% de satisfação em 2024
Grupo SI alcança 99,6% de satisfação em 2024
11 Abril 2025

O Grupo Soluções Ideais continua a consolidar a sua posição como referência no setor imobiliário em Portugal. 

No mais recente estudo de satisfação realizado pela Multidados, relativo ao ano de 2024, atingimos um impressionante grau de satisfação de 99,6%

Este resultado reforça a confiança e a qualidade do serviço que prestamos aos nossos clientes de forma contínua.