Mais-valias, o que são e como se calculam

21 Abril 2022

À semelhança de outras temáticas da fiscalidade e tributação, as mais-valias geram ainda confusão e dúvidas, dificultando o seu cálculo na hora de preencher a declaração obrigatória de IRS. Preparámos neste artigo respostas às perguntas mais frequentes: o que são as mais-valias e como calculá-las.

O que são as mais-valias?

De acordo com o artigo 10º do Código do IRS (CIRS), entende-se por mais-valias o ganho que se obteve com a venda de um direito ou de um bem, e que não seja considerado um rendimento empresarial ou profissional.  Estes bens ou direitos podem ser as viaturas, terrenos, casas, moradias, a propriedade intelectual e as marcas, os produtos financeiros e ações, entre outros.

Uma vez que se trata de um ganho e é considerado um rendimento, é obrigatório declarar às Finanças a obtenção de mais-valias (no caso de as ter, claro) através da declaração anual de IRS. 

Como calcular mais-valias imobiliárias?

Comece por apurar o valor das mais-valias:

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda (escritura, impostos, comissão da imobiliária, certificado energético, etc.) – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos (obras desde que devidamente comprovadas com fatura).

No caso das mais-valias imobiliárias, apenas 50% da sua totalidade está sujeita a tributação.

Deverá declarar as suas mais-valias no anexo G do modelo 3 do IRS.

Como deduzir as mais-valias no IRS?

As mais-valias imobiliárias podem ser deduzidas no IRS e pode até estar isento de pagar imposto sobre as mesmas. Como?

  • apresentando as faturas, pode deduzir os custos e despesas que teve na venda e compra da sua casa: comissões imobiliárias, certificado energético, registos e escrituras, etc.;
  • apresentando as faturas, pode deduzir o investimento feito na valorização da casa, como as obras de conservação e manutenção, desde que efetuadas nos últimos 12 anos;
  • ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de imóveis que foram comprados antes de 1989; no entanto, terá sempre de as declarar no IRS;
  • ficam isentas de tributação as mais-valias da venda de um imóvel que sejam aplicadas na compra de outro imóvel para habitação própria permanente, ou na construção ou reabilitação de outra habitação destinada à morada de família; o reinvestimento tem de ser feito num prazo ao máximo de 36 meses (3 anos) após a venda do imóvel. Se comprar primeiro, tem que efetuar a venda da antiga nos 24 meses seguintes para se considerar o reinvestimento.
  • ficam isentas de tributação as mais-valias que sejam aplicadas em seguros do ramo vida, em fundos de pensões abertos ou em contribuições para o regime público de capitalização desde que efetuados por maiores de 65 anos que já reformados.

Apurar e calcular mais-valias requer atenção e cuidado, mas não é tão complicado quanto a maioria de nós considera. Tudo depende da situação fiscal e contributiva de cada um. Não deixe de consultar o seu contabilista.

 

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